Lorsque l’on fait de la location de meublés, il n’est pas toujours évident d’y voir clair dans les obligations comptables pour LMNP. Doit-on tenir une comptabilité et si oui, laquelle ? Doit-on obligatoirement faire appel à un expert-comptable ? Toutes les réponses dans cet article et notre sélection des meilleures solutions pour réaliser votre déclaration LMNP.
- Decla.fr – Le meilleur logiciel pour tout faire sans comptable
- Nopillo – Le meilleur pour l’audit fiscal offert
- JD2M – Le meilleur pour la satisfaction client
- Qlower – Le meilleur pour le suivi de trésorerie en temps réel
- Amarris Immo – Le meilleur pour l’expertise de ses équipes
- ComptaCom – Le meilleur pour l’accompagnement sur-mesure
Faut-il faire appel à un comptable pour sa déclaration LMNP ?
Même si cela reste facultatif, de nombreux loueurs en LMNP décident de se faire accompagner par un expert-comptable. Il faut dire que gérer seul sa comptabilité et ses déclarations suppose certaines compétences spécifiques et en cas d’erreur, les conséquences sur votre fiscalité peuvent être importantes.
Faire appel un expert-comptable présente plusieurs avantages :
- une comptabilité sécurisée : avec un professionnel du LMNP, vous réduisez considérablement le risque d’erreurs, de pénalités et de redressement fiscal ;
- un gain de temps : gérer ces obligations comptables est complexe et chronophage ; ;
- la conformité réglementaire : l’expert-comptable garantit le respect des échéances et des obligations légales. Vous limitez les risques lors d’un éventuel contrôle fiscal ;
- un accompagnement sur mesure : vous bénéficiez de conseils adaptés à votre situation, notamment pour optimiser votre fiscalité.
Autre atout à ne pas négliger : les honoraires versés à un expert-comptable LMNP entrent dans vos charges déductibles. Cela vous permet de réduire votre résultat imposable.
Notez que jusqu’en 2024, les LMNP relevant du régime réel pouvaient bénéficier d’une réduction d’impôt équivalente aux 2/3 des frais de comptabilité et d’adhésion à un OGA (dans la limite de 915 € par an). La loi de finances pour 2025 a supprimé cet avantage fiscal.
Il n’est donc plus possible de retrancher ces frais directement de votre impôt. Ils restent toutefois déductibles en tant que charges professionnelles. C’est pourquoi certains tarifs affichés incluent déjà cette déduction, comme l’offre Intégrale de JD2M à 316 € TTC ou l’offre Expert d’Amarris Immo à 222 € TTC, après déduction fiscale.
Ceci dit, ceux qui souhaitent faire des économies peuvent tout à fait se passer de comptable pour réaliser leurs déclarations, tant les outils ont progressé dans leur simplicité. Citons ainsi Decla.fr, qui révolutionne le marché de la déclaration LMNP en ligne depuis quelques années grâce à un logiciel intuitif, moderne, et surtout très abordable. Notez que d’autres acteurs de notre sélection sont quant à eux des experts-comptables, mais qui proposent aussi une offre de gestion de la déclaration en ligne sans accompagnement (JD2M, Amarris Immo).
Notre sélection des meilleures solutions pour votre déclaration LMNP
Passons maintenant à notre sélection d’experts-comptables qui vous permettront de gérer facilement la comptabilité pour LMNP en ligne.
Decla.fr
Spécialiste des SCI et LMNP, decla.fr est une alternative aux experts-comptables pour LMNP, puisque cette solution vous permettra de réaliser vos déclarations en ligne seul, rapidement et simplement.
Decla.fr est un logiciel moderne, créé par des fiscalistes, qui permet donc de réaliser soi-même les déclarations, pour un prix plus qu’abordable : comptez 219€ par déclaration, quel que soit le nombre de biens, et avant déduction fiscale. Notez qu’en plus decla.fr propose une réduction de 20€ à nos lecteurs, en utilisant le code INDE20 lors du paiement.
Nopillo
Nopillo est un acteur qui sort un peu du lot parmi notre sélection, puisque c’est un outil qui vous permet de réaliser vos déclarations LMNP seul et en toute simplicité, et de bénéficier jusqu’à 2 000€ de réduction d’impôts grâce au régime réel.
Comptez même 316€ uniquement la première année pour nos lecteurs et après réduction d’impôts (599€ TTC avant) pour pouvoir gérer dans le logiciel comptable l’ensemble de vos obligations (suivi d’activité, catégorisation des transactions, liasse fiscale, justificatifs) tout au long de l’année. Profitez ensuite de la télétransmission automatisée de la liasse.
JD2M
Spécialiste des LMNP et LMP, JD2M (Jedeclaremonmeublé.com) propose plusieurs solutions pour gérer vos revenus de location meublée en ligne.
À partir de 153€ (après réduction d’impôt), JD2M vous accompagne dans toute la gestion comptable de vos meublés. Vous pouvez choisir entre utiliser un logiciel en toute autonomie ou confier les tâches à un expert-comptable JD2M. Le point fort de JD2M ? Il fait un saus-faute auprès de ses clients.
Amarris Immo
Dédié aux professionnels et non professionnels de l’immobilier, Amarris Immo est un cabinet d’expertise-comptable spécialiste des revenus locatifs meublés.
Vous pouvez choisir entre deux formules, l’une permettant de gérer sa comptabilité en toute autonomie depuis leur logiciel comptable, et l’autre confiant l’intégralité de la gestion comptable à l’équipe d’experts. On apprécie l’accompagnement exhaustif et très qualifié du cabinet sur le sujet des locatifs meublés vous permettant d’obtenir des conseils d’optimisations ficales.
ComptaCom
ComptaCom est un cabinet d’experts-comptables spécialistes des LMNP. Ils proposent une offre sur-mesure avec un accompagnement personnalisé pour réaliser votre déclaration LMNP, recevoir des conseils d’optimisation et assurer la conformité de vos obligations comptables et fiscales.
Dès 238€ par an, après déduction fiscale, vous pouvez déléguer votre gestion fiscale et la déclaration LMNP obligatoire, et faire partie de 17 000 clients déjà conquis par l’offre.
D’autres cabinets d’expertise-comptable en ligne dédiés aux LMNP existent. On peut notamment citer LMNP Expert ou encore Option réel, mais aussi Comptastar ou Livli.
Quel est le tarif d’une solution de déclaration LMNP
Les experts-comptables en LMNP n’ont pas tous les mêmes tarifs. Voici les critères qui peuvent influencer leurs honoraires :
- la nature et le volume des tâches à réaliser ;
- le montant des loyers perçus et leur nombre ;
- la notoriété du cabinet et sa spécialisation en LMNP ;
- sa localisation géographique.
Difficile donc d’annoncer un tarif unique. En moyenne, comptez entre 200 € et 1 000 € par an. Il s’agit certes d’un budget, mais cet accompagnement reste souvent un bon investissement au vu des avantages.
Ces prix sont donnés à titre indicatif : mieux vaut comparer plusieurs devis pour trouver l’offre la plus adaptée.
Pour être accompagné dans la réalisation de vos déclarations LMNP, il faut compter au minimum 250€. Comme l’offre Intégrale de JD2M à 316 € TTC ou l’offre Expert d’Amarris Immo à 222 € TTC, après déduction fiscale.
En revanche, si vous souhaitez effectuer la déclaration sans payer l’accompagnement, vous aurez accès à des offres beaucoup plus abordables, autour de 100€ par an tant chez Decla.fr, la solution la plus abordable, que chez Amarris ou JD2M.
Quelques rappels sur vos obligations comptables en LMNP
Les revenus issus de la location meublée non professionnelle (LMNP) relèvent des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), et non des revenus fonciers. Pour sa déclaration de revenus, le loueur est soit au micro-BIC, soit au réel simplifié.
Le régime micro-BIC
Ce régime s’applique automatiquement si vos recettes locatives restent sous un certain plafond. L’administration applique alors un abattement forfaitaire pour déterminer votre revenu imposable.
| Type de location meublée | Plafond annuel de recettes | Taux d’abattement |
|---|---|---|
| Location longue durée Chambres d’hôtes Meublés classés | 77 700 € | 50 % |
| Meublés de tourisme non classés | 15 000 € | 30 % |
Le loueur ne peut déduire aucune autre charge supplémentaire. L’avantage de ce régime, c’est qu’il est plutôt simple à gérer.
Pour déclarer vos recettes, vous devez remplir le formulaire 2042 C-PRO en même temps que votre déclaration de revenus habituelle. Vous y indiquez simplement vos revenus LMNP. L’administration fiscale appliquera l’abattement.
Le régime réel simplifié
Ce régime repose sur la déduction réelle de vos charges et amortissements. Il s’applique automatiquement si vous dépassez les plafonds du micro-BIC. Vous pouvez aussi y opter volontairement, même si vos recettes restent en dessous des seuils indiqués ci-dessus.
Au réel simplifié, vous pouvez déduire :
- vos charges : assurance, frais d’entretien, taxe foncière, CFE, honoraires d’expert-comptable, intérêts d’emprunt, etc. ;
- vos amortissements : bien immobilier, équipements, gros travaux, mobilier, etc.
La comptabilité est plus exigeante. Vous devez produire :
- un bilan et un compte de résultat ;
- un tableau des amortissements et immobilisations ;
- un relevé des amortissements dérogatoires, provisions, déficits ;
- un tableau de la valeur ajoutée annuelle.
Pour votre déclaration de revenus, il faut transmettre une liasse fiscale LMNP aux impôts (formulaires Cerfa 2031, 2033 et annexes) généralement en mai.
Il faut tenir une comptabilité rigoureuse, mais ce régime permet souvent d’alléger considérablement votre imposition. Faire appel à un expert-comptable reste facultatif, mais fortement conseillé.
Pour rester en LMNP, vos revenus locatifs doivent être inférieurs à 23 000 € par an ou représenter moins que les autres revenus d’activité de votre foyer fiscal. Au-delà, le statut LMP (Loueur Meublé Professionnel) s’applique.