Lorsque l’on fait de la location de meublés, il n’est pas toujours évident d’y voir clair dans les obligations comptables pour LMNP. Doit-on tenir une comptabilité et si oui, laquelle ? Doit-on obligatoirement faire appel à un expert-comptable ? Toutes les réponses dans cet article et notre sélection des meilleurs experts-comptables en ligne pour LMNP, ainsi que d’une alternative pour gérer seul.
- Amarris Immo – Le meilleur pour l’expertise de ses équipes
- JD2M – Le meilleur pour la satisfaction client
- ComptaCom – Le meilleur pour l’accompagnement sur-mesure
- Nopillo – Le meilleur pour l’audit fiscal offert
- Qlower – Le meilleur pour le suivi de trésorerie en temps réel
- Decla.fr – Le meilleur logiciel pour tout faire sans comptable
Quel est le rôle du comptable pour gérer la comptabilité d’une LMNP ?
Pour tenir votre comptabilité et faire votre déclaration en LMNP, vous avez en effet deux possibilités :
- le faire seul ;
- vous faire accompagner par un expert-comptable (physique ou en ligne).
L’option 2 est très souvent choisie par les gérants de LMNP, et notamment les cabinets d’expertise-comptable en ligne compte tenu du tarif abordable des offres proposées.
Un expert-comptable pour LMNP se charge ainsi de :
- collecter, contrôler et classer vos pièces comptables ;
- établir la liasse fiscale de la LMNP ;
- réaliser les télédéclarations ;
- apporter des conseils d’optimisation fiscale, juridique ou financière.
Lors de la création d’une LMNP, un expert-comptable peut aussi se charger de toutes les démarches juridiques.
Pourquoi faire appel à un comptable pour sa LMNP ?
Bien que ce ne soit pas obligatoire, beaucoup de loueurs en LMNP choisissent de faire appel à un expert-comptable En effet, gérer seul sa comptabilité demande des compétences spécifiques. Faire des erreurs peut aussi avoir des conséquences importantes sur votre imposition.
Le recours à un expert-comptable présente plusieurs avantages :
- une gestion fiable : en confiant votre comptabilité à un expert-comptable, vous vous épargnez des erreurs qui peuvent vous coûter cher en temps et en argent ;
- un gain de temps : vous vous libérez du temps en déléguant tout ou partie des tâches comptables, qui sont souvent longues et fastidieuses ;
- le respect des obligations légales : l’expert-comptable engage sa responsabilité dans la tenue comptable. Il se doit de respecter les obligations et les délais légaux. Les chances de subir un contrôle fiscal sont moindres, mais surtout moins risquées ;
- les conseils d’un professionnel : il vous apporte son expertise dans un domaine parfois complexe. Il vous conseille sur les options fiscales les plus avantageuses.
Enfin, dernier avantage et non des moindres : les honoraires d’un expert-comptable pour LMNP sont déductibles car considérées comme des charges d‘exploitation. Cela vous permet de réduire votre résultat fiscal.
Notez que jusqu’en 2024, les LMNP relevant du régime réel pouvaient bénéficier d’une réduction d’impôt équivalente aux 2/3 des frais de comptabilité et d’adhésion à un OGA, dans la limite de 915 € par an. La loi de finances pour 2025 a supprimé cet avantage fiscal.
Il n’est donc plus possible de déduire ces frais directement de votre impôt sur le revenu. La déduction reste toutefois possible en tant que charge. C’est pourquoi certains prix d’appel sont affichés « après déduction fiscale », comme l’offre Essentielle de JD2M à 289 € TTC ou l’offre Expert d’Amarris Immo à 222 € TTC.
Si vous décidez de faire appel à un professionnel, vous aurez le choix entre un cabinet d’expertise-comptable physique ou un cabinet d’experts-comptables en ligne. Ce dernier propose des outils modernes pour automatiser votre comptabilité, à des tarifs jusqu’à 40 % moins chers.
Notre sélection des meilleurs experts-comptables en ligne pour LMNP
Passons maintenant à notre sélection d’experts-comptables qui vous permettront de gérer facilement la comptabilité pour LMNP en ligne.
JD2M
Spécialiste des LMNP et LMP, JD2M (Jedeclaremonmeublé.com) propose plusieurs solutions pour gérer vos revenus de location meublée en ligne.
À partir de 153€/an (après réduction d’impôt), JD2M vous accompagne dans toute la gestion comptable de vos meublés. Vous pouvez choisir entre utiliser un logiciel en toute autonomie ou confier les tâches à un expert-comptable JD2M. Le point fort de JD2M ? Il fait un saus-faute auprès de ses clients.
Amarris Immo
Dédié aux professionnels et non professionnels de l’immobilier, Amarris Immo est un cabinet d’expertise-comptable spécialiste des revenus locatifs meublés.
Vous pouvez choisir entre deux formules, l’une permettant de gérer sa comptabilité en toute autonomie depuis leur logiciel comptable (à partir de 150€ TTC par an), et l’autre confiant l’intégralité de la gestion comptable à l’équipe d’experts (dès 222€ TTC par an). On apprécie l’accompagnement exhaustif et très qualifié du cabinet sur le sujet des locatifs meublés vous permettant d’obtenir des conseils d’optimisations fiscales.
ComptaCom
ComptaCom est un cabinet d’experts-comptables spécialistes des LMNP. Ils proposent une offre sur-mesure avec un accompagnement personnalisé pour réaliser votre déclaration LMNP, recevoir des conseils d’optimisation et assurer la conformité de vos obligations comptables et fiscales.
Dès 238€ par an, après déduction fiscale, vous accédez à une interface de gestion comptable collaborative, la déclaration de vos revenus et des conseils d’experts sur votre activité. Ils vous guident dans le choix du statut et dans les meilleures options fiscales. Plus de 17 000 clients ont déjà été conquis par l’offre.
Nopillo
Nopillo est un acteur qui sort un peu du lot parmi notre sélection, puisque c’est un outil qui vous permet de réaliser vos déclarations LMNP seul et en toute simplicité, et de bénéficier jusqu’à 2 000€ de réduction d’impôts grâce au régime réel.
Comptez 316€ par an après réduction d’impôts et promotion offerte à nos lecteurs (599€ TTC avant) pour pouvoir gérer dans le logiciel comptable l’ensemble de vos obligations (suivi d’activité, catégorisation des transactions, liasse fiscale, justificatifs) tout au long de l’année. Et comptez même 183€ uniquement la première année pour nos lecteurs. Profitez ensuite de la télétransmission automatisée de la liasse.
Qlower
Composé d’experts du secteur, Qlower accompagne les investisseurs locatifs dans leurs obligations comptables et fiscales et la gestion de leurs finances.
Dès 269€ TTC par an, l’offre de Qlower est très complète : saisie des dépenses et recettes, suivi de trésorerie et déclaration fiscale. Si vous souhaitez un accompagnement plus poussé, l’offre Gold inclut la délégation de toutes vos tâches à un expert dédié. Une formule gratuite vous permet de tester la plateforme et les solutions de Qlower.
Decla.fr
Spécialiste des SCI et LMNP, decla.fr est une alternative aux experts-comptables pour LMNP, puisque cette solution vous permettra de réaliser vos déclarations en ligne seul, rapidement et simplement.
Decla.fr est un logiciel moderne, créé par des fiscalistes, qui permet donc de réaliser soi-même les déclarations, pour un prix plus qu’abordable : comptez 219€ TTC par déclaration, quel que soit le nombre de biens, et avant déduction fiscale.
D’autres cabinets d’expertise-comptable en ligne dédiés aux LMNP existent. On peut notamment citer LMNP Expert ou encore Option réel, mais aussi Comptastar ou Livli.
Quel est le tarif d’un expert-comptable pour LMNP ?
De nombreux critères influencent les prix pratiqués par les cabinets comptables pour LMNP :
- les tâches comptables à effectuer ;
- le nombre de loyers et les montants perçus ;
- la renommée du cabinet et sa spécialisation dans le domaine ;
- sa localisation.
Il est donc difficile de définir le tarif d’un expert-comptable pour LMNP.
À titre indicatif, le prix d’un comptable pour LMNP varie généralement entre 200 € et 1 000 € par an. Cela représente donc un coût. Mais comme nous l’avons mentionné plus haut, les avantages sont nombreux et c’est souvent un bon investissement. Ces montants sont purement indicatifs et nous vous conseillons toujours de faire plusieurs demandes de devis afin de comparer les offres et les tarifs.
Chez les acteurs sélectionnés ci-dessus, les offres démarrent à moins de 200 €, comme l’offre Essentielle de JD2M à 153 € TTC ou l’offre Solo d’Amarris Immo à partir de 150 € TTC, déduction fiscale faite.
Quelques rappels sur vos obligations comptables en LMNP
Les revenus générés par la location de meublés relèvent des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) et non des revenus fonciers. Il existe 2 régimes d’imposition en LMNP : le micro-BIC ou le réel simplifié.
Le régime micro-BIC
Au micro-BIC, l’administration fiscale applique un abattement forfaitaire sur vos recettes locatives pour déterminer votre revenu imposable. Ce régime s’applique automatiquement si vos recettes restent en dessous de certains plafonds.
| Type de location meublée | Plafond des recettes annuelles | Taux d’abattement |
|---|---|---|
| Location de longue durée Chambres d’hôtes Meublés de tourisme classés | 77 700 € | 50 % |
| Meublés de tourisme non classés | 15 000 € | 30 % |
Vous ne pouvez pas déduire d’autres charges, mais la tenue de votre comptabilité est plus simple.
Pour déclarer vos recettes aux impôts, il faut compléter le formulaire 2042 C-PRO (cerfa 11222) en même temps que votre déclaration habituelle de revenus (formulaire 2042).
Le régime réel simplifié
Au réel simplifié, il n’y a pas d’abattement automatique. Vous déduisez vous-même :
- vos charges : entretien de votre bien, frais d’assurance, honoraires d’un expert-comptable, impôts restants à votre charge (taxe foncière, CFE), intérêts d’emprunt, etc. ;
- vos amortissements : achat du bien, des équipements et travaux de construction ou d’amélioration.
Vous pouvez opter pour ce régime même si vous ne dépassez pas les plafonds du micro-BIC.
Le réel simplifié impose de tenir une comptabilité rigoureuse. Vous devez établir :
- un bilan et un compte de résultat ;
- un tableau des immobilisations et des amortissements ;
- un relevé des provisions, des amortissements dérogatoires et des déficits reportables ;
- un tableau sur la valeur ajoutée réalisée au cours de l’exercice.
Pour déclarer vos recettes, vous devez télétransmettre une liasse fiscale LMNP aux impôts (Cerfa 2031, 2033 et annexes) au plus tard en mai.
Le régime réel demande un suivi comptable plus rigoureux, mais il permet généralement aux loueurs de faire des économies significatives. Le recours à un expert-comptable n’est pas obligatoire, mais vivement recommandé.
Pour bénéficier du statut LMNP, vos revenus locatifs doivent rester inférieurs à 23 000 € par an ou être inférieurs aux autres revenus d’activité imposables du foyer fiscal. Au-delà, vous devez passer au statut de loueur meublé professionnel (LMP).